Dijual Dan Penyewaan Kembali – Apa Investor Harus Anda Ketahui

Dijual Dan Penyewaan Kembali - Apa Investor Harus Anda Ketahui

Dijual Dan Penyewaan Kembali - Apa Investor Harus Anda Ketahui

Apa Jual amp Penyewaan Kembali

Jual penyewaan kembali adalah transaksi real estate komersial di mana pemilik menjual miliknya dan menandatangani sewa jangka panjang dengan pembeli menjadi penyewa di dekat escrow. Penjual mempertahankan bangunan untuk bisnis dan menerima hasil penjualan. Sementara restoran yang dijual umum amp properti penyewaan kembali hampir semua yang ditempati pemilik tunggal-penyewa properti misalnya bengkel mobil Kristen Bruder Otomotif gedung kantor Medis dll dapat menjadi penjualan amp sewa properti kembali. Bila Anda melihat frase sewa baru akan ditandatangani pada penutupan rekening jaminan dalam daftar atau brosur properti kemungkinan untuk menjadi penjualan amp penyewaan kembali.

Mengapa Jual Penyewaan Kembali

Sebagai seorang investor seseorang dapat berspekulasi jika penjualan amp penyewaan kembali adalah tanda bahwa pemilik bisnis dalam kesulitan keuangan sehingga harus menjual / nya aset yang paling berharga. Ini adalah perhatian yang valid karena penyewa finansial kekurangan mungkin tidak dapat untuk membayar sewa di jalan dan Anda berakhir dengan properti kosong. Namun ada banyak alasan mengapa pemilik properti ingin menjual properti atau menyewakan

  1. Keuangan ekspansi bisnis. Misalnya Joe operator restoran telah dibangun build-to-suit restoran. Semua restoran sekarang terbuka dan telah berjalan dengan lancar untuk – tahun terakhir. Dia sekarang ingin membangun restoran baru yang lebih. Namun Joe akan membutuhkan modal untuk konstruksi sebagai jaringan restoran memiliki gedung sendiri desain yang unik sehingga ia tidak bisa sewa hanya bangunan apapun. Dia bisa mengajukan permohonan pinjaman konstruksi yang bisa memakan waktu hingga bulan sejak aplikasi untuk pendanaan … proses yang sangat memakan waktu yang membutuhkan banyak dokumen dari gambar arsitektur izin tawaran konstruksi rinci pekerja bukti kompensasi asuransi rencana bisnis. Selain itu jika beruntung dia dapat memperoleh pembiayaan dari total biaya konstruksi tidak termasuk biaya pembebasan tanah dari proyek jika ia dapat mengatasi rintangan aplikasi pinjaman. Atau ia bisa menjual sebagian atau seluruh restoran yang ada pada nilai pasar dan menandatangani tahun sewa NNN kepada pembeli. Dengan begitu ia dapat uang tunai keluar dari ekuitas nya dalam restoran. Jadi penjualan amp penyewaan kembali adalah cara yang sangat cepat cerdas dan efektif untuk Joe untuk meningkatkan modal sehingga ia dapat fokus pada ekspansi bisnisnya. Dia bahkan mungkin dapat menjual properti selama lebih dari biaya dan dengan demikian membuat keuntungan
  2. Membayar hutang amp meningkatkan neraca. Real Estat dimiliki oleh perusahaan adalah aset depresiasi yang berarti memiliki nilai buku lebih rendah amp lebih rendah pada neraca.

    Yang penting bagi investor

    Selain lokasi dan berbagai faktor lain ada aspek-aspek keuangan lainnya Anda harus melihat untuk menentukan bagaimana berisiko investasi Anda untuk ini penjualan amp penyewaan kembali properti. Secara umum semakin tinggi risiko semakin tinggi pengembalian yang Anda harus menuntut atau mengharapkan dari penjual.

    1. Penyewa laporan keuangan Penjual dapat memberi Anda sampai tahun pengembalian pajak penghasilan terakhir. Idealnya Anda menginginkan penyewa dengan bisnis yang menguntungkan setelah membayar sewa dan biaya hunian lain misalnya pajak properti asuransi dan biaya pemeliharaan. Anda juga ingin melihat tahun lebih tinggi amp lebih tinggi keuntungan ke tahun. Ini akan meminimalkan risiko bahwa penyewa mungkin tidak memiliki uang untuk membayar sewa. Namun ini mungkin tidak dapat dilakukan untuk bisnis misalnya restoran terutama di lokasi baru yang akan langsung menguntungkan dalam beberapa tahun pertama. Dalam hal ini risiko lebih tinggi.
    2. Bisnis jalur

    3. Penyewa catatan Anda ingin mengetahui berapa lama penyewa telah berkecimpung dalam bisnis ini dan berapa banyak lokasi dia saat ini memiliki. Pengalaman bisnis benar-benar penting. Sebagai panduan umum lokasi beberapa operator telah tingkat topi yang lebih tinggi ia harus menawarkan kepada Anda.
    4. Sewa jaminan Penyewa sering memberikan semacam jaminan sewa yang jika penyewa default sewa maka Anda dapat pergi setelah aset penjamin untuk memulihkan pendapatan sewa hilang. Sewa jangka panjang hanya baik jika entitas yang menjamin pembayaran sewa memiliki aset yang kuat dan / atau rating kredit yang baik. Seorang penjual dengan beberapa lokasi mungkin struktur perusahaannya sehingga setiap lokasi dimiliki oleh satu kesatuan misalnya Perseroan Terbatas LLC untuk membatasi eksposur kewajiban nya. Semua entitas tunggal LLC kemudian dimiliki oleh perusahaan induk.

      Anda biasanya ingin mendapatkan

      • Sebuah sewa cukup jangka panjang misalnya – tahun sehingga Anda tidak perlu khawatir tentang menemukan penyewa baru untuk sementara waktu. Selain itu sewa lagi masuk pembiayaan pembelian lebih mudah.
      • triple sewa bersih di mana penyewa membayar semua biaya operasi. Ini akan meminimalkan risiko investasi Anda karena Anda tidak memiliki banyak kontrol atas pajak properti asuransi dan terutama biaya pemeliharaan. Idealnya Anda tidak ingin ada tanggung jawab pemilik atau harus mengurus sesuatu misalnya atap HVACs atau penggantian parkir.
      • Beberapa jenis kenaikan sewa berkala sebaiknya per tahun atau setiap tahun untuk mengikuti inflasi. Selain itu kenaikan sewa juga memastikan properti akan naik nilai ketika Anda menjualnya.
      • Disewakan pada atau di bawah pasar. Ini memotivasi penyewa tinggal di sana untuk waktu yang lama karena ia akan membayar uang sewa lebih tinggi di tempat lain. Jika penyewa mengosongkan properti itu selalu lebih mudah untuk menemukan penyewa baru untuk properti saat sewa di bawah pasar.
      • Beberapa tingkat persetujuan atas pembangunan mungkin atau merombak dari properti di masa depan. Restoran waralaba diwajibkan untuk merombak restoran untuk format baru untuk mencerminkan perubahan selera konsumen. Maka sewa harus fleksibel untuk memungkinkan ini ke tingkat tertentu. Misalnya sewa harus menyatakan bahwa perubahan struktural akan membutuhkan persetujuan tuan tanah.

        Lebih baik Anda tidak ingin memiliki ini dalam sewa

          Hak
        • penolakan pertama ROFR ini memberikan penyewa opsi untuk membeli properti setiap kali Anda menerima tawaran itu dengan cara mencocokkan harga yang sama. ROFR membuat properti kurang diinginkan ketika Anda harus menjualnya di kemudian hari. Pembeli setelah melakukan penawaran harus menunggu penyewa untuk memutuskan apakah ingin melaksanakan opsinya. Hal ini menghambat beberapa pembeli melakukan penawaran karena mereka ragu-ragu untuk menghabiskan waktu untuk bernegosiasi dan mencari tahu kemudian mereka tidak bisa membelinya karena penyewa menggunakan hak opsi tersebut. Selain itu jika Anda memiliki tawaran semua uang dari pembeli Anda masih memberikan penyewa dan pilihan untuk membelinya dan waktu untuk mengajukan permohonan untuk pinjaman yang dapat diubah kemudian.
        • Hak

        • Pelunasan atau menendang keluar klausa ini memungkinkan penyewa untuk mengakhiri lease jika properti itu rusak sebagian misalnya bahaya kebakaran atau jika pendapatan penjualan tidak mencapai angka tertentu. Sebagai pemilik Anda ingin sebuah properti yang akan terus menghasilkan pendapatan. Jadi Anda tidak suka sewa dengan klausa terminasi dini. Anda ingin penyewa untuk melakukan segala upaya untuk memperbaiki membangun kembali properti dan membuka kembali bisnis dengan cepat. Jika Anda tidak dapat menghapus hak ini dari sewa maka cobalah untuk menjaga ambang batas persentase kerusakan setinggi mungkin misalnya .
        • pemilik lahan tanggung jawab untuk masalah lingkungan. Hal ini terutama karena Anda hanya seorang investor pasif dan tidak ada hubungannya dengan masalah ini.
        • Kemampuan untuk mendapatkan pembiayaan yang menguntungkan.

          Do amp Don ts

          1. Menyewa BPA untuk meninjau dokumen keuangan. Beberapa informasi keuangan mungkin sangat kompleks. Penyewa mungkin memiliki akuntan yang sangat baik untuk mempersiapkan pajak tahunan untuk menunjukkan kepada IRS bahwa penghasilan kena pajak adalah rendah sehingga tidak harus membayar banyak pajak. Pendapatan dari penyewa waralaba mungkin lebih akurat karena kewajiban kontraktual untuk franchise untuk tujuan pengumpulan royalti. Untuk non-waralaba penyewa pendapatan dilaporkan mungkin lebih rendah dari pendapatan aktual sebagai penyewa mungkin tidak melaporkan pendapatan tunai. CPA harus dapat memberikan pendapat tentang kekuatan keuangan penyewa.
          2. Menyewa pengacara real estat komersial untuk bekerja pada sewa. Anda ingin memastikan sewa alamat semua masalah hukum potensial yang mungkin timbul dalam – tahun ke depan. Sewa ini dapat direvisi beberapa kali antara penjual dan pembeli selama proses negosiasi. Dan demikian Anda mungkin ingin bekerja dengan seorang pengacara yang memiliki biaya tetap misalnya bukan satu yang biaya per jam.
          3. Memiliki broker dengan pengalaman dalam penjualan amp penyewaan kembali mewakili Anda. Dijual dan penyewaan kembali adalah transaksi yang sangat kompleks yang membutuhkan broker berpengalaman bersama dengan BPA dan pengacara untuk membimbing Anda melalui.
          4. Lihatlah penyewa / penjual latar belakang.

            Out-of-the-box Berpikir

            Saat ini sebagian besar jika tidak semua dari penjualan amp penyewaan kembali transaksi melibatkan dengan sifat yang dimiliki oleh individu swasta dan perusahaan publik. Namun tidak ada alasan bagus mengapa sifat publik misalnya perpustakaan sekolah gedung perkantoran pemerintah tidak dapat terstruktur sebagai penjualan amp penyewaan kembali transaksi. Ini bisa menjadi jalan bagi kota kabupaten negara bagian dan pemerintah federal untuk bahkan mengumpulkan uang untuk proyek-proyek kritis atau untuk mengatasi defisit anggaran tanpa menaikkan pajak. Bagaimanapun pemerintah merupakan penyewa utama di mana-mana di Amerika Serikat.

This entry was posted in Uncategorized and tagged , , , , , , , , . Bookmark the permalink.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s